Kwestie zakupów gruntów w Polsce są ściśle uregulowane. Na przykład, to kto może kupić ziemię rolną jest bardzo ograniczone. Z jednej strony posiadanie jej uprawnia do wielu przywilejów. Z drugiej, natomiast, ustawodawca stara się chronić grunty przed wykupieniem przez zagraniczny kapitał. W związku z powyższym, ogranicza kumulowanie terenów na rzecz jednego inwestora niezainteresowanego uprawą. Powodów jest zapewne zdecydowanie więcej, ale trzeba pamiętać, że takie działanie sprawia, że na każdy hektar ziemi rolnej jest zdecydowanie mniej chętnych, a to pociąga za sobą zdecydowanie niższe ceny. Z jednej strony cieszą się potencjalni nabywcy, ale z drugiej niezadowoleni są ci, którzy ziemię chcą sprzedać. Przy zakupie należy dokładnie zweryfikować powierzchnię gdyż przepisy zobowiązują do mierzenia jej z dokładnością do 0,0001 hektara.
Ziemia rolna dla rolników - czy zawsze?
Głównym celem ustawy ograniczającej handel gruntami rolnymi jest ułatwienie rolnikom dostępu do ziemi. Oczywiście, w zależności od powierzchni i rodzaju parceli, możliwość obrotu nimi definiują różne przepisy. Musimy jednak zaznaczyć, że niemal każda działka jest w jakiś sposób chroniona przez prawo. Mimo to, od tych zapisów jest wiele wyjątków, a zakup gruntu przez zwykłego obywatela czasem jest możliwy. Co prawda ten proces różni się od typowej transakcji w kilku szczegółach. W takim kontekście nie powinno stawiać się pytania: kto może kupić działkę rolną, a bardziej kiedy i pod jakimi warunkami.
Małe działki dopuszczone do obrotu - jak kupić działkę do 0,3 ha?
Nie powinno być większych przeciwwskazań przy zakupie działki rolnej poniżej 0,3 hektara. Ustawodawca dopuszcza obrót takimi nieruchomościami bez potrzeby wykazywania, że jest się rolnikiem. Na takiej parceli można nawet w sprzyjających warunkach postawić dom. W tym celu będziesz musiał sprawdzić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Problem pojawia się gdy zaczniesz szukać takich nieruchomości. Na rynku nie ma ich zbyt wiele, a wiąże się to z tym, że prawo zabrania podział większych działek na takie, które będą miały powierzchnię poniżej 3000 metrów kwadratowych.
Jak kupić ziemię rolną do jednego hektara?
Pewne trudności zaczynają się pojawiać, gdy twoim celem jest zakup ziemi rolnej o powierzchni pomiędzy 0,3 a 1 hektara. Prawo zezwala na obrót takimi nieruchomościami wśród osób niebędących rolnikami. Narzuca jednak pewne ograniczenia. Najpoważniejszym jest prawo pierwokupu przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, lub przez aktualnego dzierżawcę gruntów. W praktyce wygląda to tak, że udajesz się do notariusza i spisujesz umowę chęci zakupu nieruchomości. Od tego dnia KOWR, działający w imieniu Skarbu Państwa, ma trzydzieści dni na reakcję. Po tym czasie możesz podejmować dalsze kroki w celu nabycia ziemi, czyli umowę przeniesienia własności. Istotne jest także to, że w momencie zakupu jesteś zobligowany do prowadzenia działalności rolnej na tym terenie przez kolejne pięć lat.
Co się stanie gdy nabędziesz zbyt wiele gruntów rolnych?
Załóżmy hipotetyczną sytuację - jesteś inwestorem, który posiada już niemal hektar gruntów rolnych. Jeżeli na horyzoncie pojawi się atrakcyjna oferta nabycia dodatkowych kilkudziesięciu arów, musisz pamiętać o ważnej rzeczy. W momencie przekroczenia sumy powierzchni wszystkich twoich nieruchomości rolnych zostanie na ciebie nałożony obowiązek prowadzenie gospodarstwa rolnego na tych gruntach przez najbliższe pięć lat. Możesz tego uniknąć dzięki sprzedaniu części nieruchomości. Ważne jest jednak żebyś pamiętał, że przy sprzedaży takiej ziemi nie każdy, będzie mógł ją nabyć.
W mieście KOWR nie kontroluje sprzedaży działek
W obrębie metropolii obrót działkami rolnymi wygląda zupełnie inaczej. W miastach przepisy dotyczące ograniczeń sprzedaży działek rolnych praktycznie nie obowiązują. W związku z tym możesz nabyć większą ilość ziemi bez przymusu prowadzenia działalności rolnej na tym terenie. Co więcej, podczas zakupu nieruchomości nie będziesz musiał się obawiać, że zewnętrzny urząd skorzysta z prawa pierwokupu. Dzieje się tak dlatego, że na obszarach miejskich pierwszeństwo mają zapisy dotyczące rozwoju budownictwa mieszkaniowego. Musisz jednak pamiętać, że takie grunty podlegają miejscowemu planu zagospodarowania przestrzennego i w określonym czasie powinieneś rozpocząć konkretne inwestycje. Więc tak naprawdę w mieście każdy, kto zechce, może kupić ziemię rolną.
A co z ziemią rolną, na której stoi budynek?
Zupełnie osobny, zagadnieniem są nieruchomości, na których postawiono domy. Osoby zainteresowane kupnem takiej parceli będą mogły to zrobić pod warunkiem, że budynki wybudowano przed końcem kwietnia 2016 roku, a powierzchnia gruntów nie przekracza 0,5 hektara. Ustawodawca umożliwia także dokupienie otaczających pierwotną nieruchomość obszarów, o ile jest to niezbędne do prawidłowego jej funkcjonowania. Przykładowo gdy tworzą spójną całość gospodarczą, lub gdy jest to niezbędne do zaaranżowania przydomowego ogródka. Czyli pod pewnymi warunkami możesz kupić ziemię rolną o większej powierzchni.
Kto może kupić ziemię rolną? Kilka słów podsumowania
Przepisy chroniące ziemię rolną przed zakupieniem przez osoby niebędące rolnikami ograniczają zakup działek już od powierzchni powyżej 0,3 hektara. Ziemia mająca od 1 hektara i więcej jest niemal zawsze zarezerwowana wyłącznie na rzecz rolników, chyba, że KOWR, na twój wniosek zasądzi inaczej. Przy zakupie działek powyżej 100 arów musisz prowadzić działalność rolną przez kolejne pięć lat bez możliwości sprzedaży jej w tym terminie. W obszarach miejskich te obostrzenia nie mają mocy i możesz dowolnie nabywać tyle gruntów, ile zechcesz, pod warunkiem, że dostosujesz się do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.